Protección contra el desahucio por impago de Hipoteca: Ley de crédito inmobiliario

Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019.

La información y la educación sobre los derechos de los consumidores son de gran importancia y pueden ser altamente beneficiosas para las personas. Con un conocimiento claro de estos derechos y cómo ejercerlos ante un desahucio por impago de hipoteca, los consumidores pueden tomar decisiones informadas y protegerse en sus transacciones y compras. Asimismo también pueden reclamar sus derechos y obtener reparación en caso de incumplimiento.

El punto de «Mayor Protección contra el Desahucio» es uno de los aspectos fundamentales de la ley de crédito inmobiliario 5/2019, ya que busca proporcionar a los consumidores una mayor seguridad y protección en caso de que se enfrenten a dificultades para pagar su hipoteca.

A continuación, te detallamos más sobre esta ley que establece condiciones más estrictas en lo que se refiere a la ejecución de la cláusula de vencimiento anticipado en los contratos hipotecarios y cómo beneficia a los prestatarios:

1. Cláusula de vencimiento anticipado:

La cláusula de vencimiento anticipado es una disposición presente en muchos contratos hipotecarios que permitía al banco prestamista dar por vencido el contrato y exigir el pago total del préstamo hipotecario si el prestatario incumplía con el pago de ciertas cuotas hipotecarias. 

En otras palabras , La «Cláusula de vencimiento anticipado» es una parte de tu contrato de hipoteca que dice que si dejas de pagar tus cuotas hipotecarias, el banco puede dar por terminado el contrato antes de tiempo y exigirte que pagues todo el préstamo de inmediato.

Es decir antes de esta ley, si tenías dificultades  para pagar tu hipoteca y caías en morosidad con los pagos, esta cláusula le permitía al banco forzar el pago total del préstamo hipotecario, lo que podría llevarte a perder tu casa. Antes de la  entrada en vigor de la ley de crédito inmobiliario 5/2019, esta cláusula se usaba con frecuencia y podía resultar en desahucios rápidos.

Nueva ley, nuevas oportunidades

La nueva ley establece condiciones más estrictas antes de que el banco pueda usar esta cláusula, lo que significa que tienes más tiempo y oportunidades para ponerte al día con los pagos antes de que el banco pueda exigir que pagues todo el préstamo de una vez. Esto te brinda una mayor protección si enfrentas dificultades financieras y te ayuda a evitar perder tu hogar de inmediato.

Antes de la entrada en vigor de la ley de crédito inmobiliario 5/2019, los bancos tenían una amplia discreción para ejecutar esta cláusula, lo que a menudo resultaba en procedimientos de desahucio y pérdida de la vivienda para los prestatarios en dificultades financieras.

2. Condiciones más estrictas

La ley de crédito inmobiliario establece condiciones más estrictas para la ejecución de la cláusula de vencimiento anticipado. Estas condiciones buscan garantizar que los prestatarios tengan una mayor protección en caso de problemas financieros. 

Impago de hipoteca en la nueva ley

Te detallamos las disposiciones clave a continuación:

• Umbral de Impago: La ley establece que la ejecución de la cláusula de vencimiento anticipado solo puede ocurrir cuando el prestatario ha incurrido en un impago que equivale al 3% del capital prestado durante la primera mitad del plazo del préstamo, o al 7% en la segunda mitad del plazo.

En otras palabras, el banco no puede dar por vencido el contrato y exigir el pago total del préstamo a menos que el impago alcance estos umbrales específicos.

EJEMPLO PRÁCTICO

Supongamos que has obtenido un préstamo hipotecario de 200,000 euros para comprar una vivienda y el plazo del préstamo es de 20 años (240 meses). Según la ley, para que el banco pueda ejecutar la cláusula de vencimiento anticipado, el impago debe alcanzar el 3% del capital prestado durante la primera mitad del plazo o el 7% en la segunda mitad.

• Primera Mitad del Plazo (120 meses)  el impago debe alcanzar el 3%: Durante los primeros 10 años de tu hipoteca, la cantidad de capital que has amortizado disminuye gradualmente con cada pago mensual. Supongamos que después de 10 años, todavía debes 150,000 euros de capital. Para calcular el 3%, multiplicamos 150,000 euros por 0.03 (3%) para obtener 4,500 euros. Esto significa que, para que el banco pueda ejecutar la cláusula de vencimiento anticipado en la primera mitad del plazo, tendrías que tener un impago acumulado de 4,500 euros.
• Segunda Mitad del Plazo (120 meses). El impago debe alcanzar el 7%: Durante los últimos 10 años del plazo de 20 años, la cantidad de capital que has amortizado es mayor, por lo que debes  menos,  digamos que debes 80,000 euros. 

Para calcular el 7%, multiplicamos 80,000 euros por 0.07 (7%), lo cual nos da un resultado de 5,600 euros. Por lo tanto, en la segunda mitad del plazo, necesitarías tener un impago acumulado de 5,600 euros para que el banco pueda ejecutar la cláusula de vencimiento anticipado.

• Aviso y Oportunidad de Regularizar la Situación: La normativa establece que, antes de proceder con la ejecución de la cláusula de vencimiento anticipado, el banco debe notificar al prestatario sobre el impago y darle la oportunidad de regularizar la situación, generalmente otorgando un período de al menos un mes.

Limitación de gastos e intereses moratorios

La ley establece que, en caso de impago, los gastos e intereses moratorios que el banco puede cobrar al prestatario no pueden exceder de tres veces el interés legal del dinero. El interés legal del dinero es un índice fijado anualmente por el gobierno y se utiliza como referencia en asuntos financieros y legales en España.

¿Dónde encontramos este índice anual?

El interés legal del dinero es un índice que se establece anualmente en España por el Gobierno y se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

ÍNDICE LEGAL DINERO 2023

El tipo de interés del dinero para el año 2023 se ha situado en el 3,25%.

Banco de España tabla: https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/Tabla_tipos_de_interes_legal.html

Es decir para este año el interés que te aplicaría tu banco si te retrasas en tus pagos sería 3,25%x 3 = 9,75% de interés.

3. Protección de la vivienda principal

Una de las disposiciones más importantes de la ley de crédito inmobiliario es la protección de la vivienda principal del prestatario. La ley prohíbe que se ejecute la cláusula de vencimiento anticipado si la vivienda en cuestión es la residencia habitual del prestatario.

Fomento de la Comunicación: La disposición también fomenta la comunicación entre el banco y el prestatario. Antes de considerar cualquier medida drástica, como la ejecución hipotecaria, se espera que el banco se comunique con el prestatario y busque soluciones que permitan mantener la vivienda como residencia principal si no ha incurrido en impagos considerables.

En resumen, la protección de la vivienda principal en la ley de crédito inmobiliario busca garantizar que los prestatarios que enfrentan dificultades financieras y que residen en la propiedad hipotecada como su vivienda principal tengan la oportunidad de mantener su hogar. Esta disposición es una salvaguardia importante para los prestatarios y brinda un mayor grado de seguridad en situaciones de crisis económicas.

4. Evitar el desahucio inmediato

Esta legislación tiene como objetivo evitar que los prestatarios se enfrenten al desahucio inmediato y la pérdida de su vivienda en situaciones de dificultad financiera. Al establecer condiciones más estrictas y otorgar un mayor margen de tiempo para regularizar la situación, la ley busca proporcionar una vía para que los prestatarios puedan negociar soluciones con sus bancos y evitar la pérdida de su hogar.

Beneficios para los prestatarios:

La mayor protección contra el desahucio, como se establece en la ley de crédito inmobiliario, beneficia a los prestatarios de varias maneras:

• Brinda a los prestatarios un período de tiempo adicional para resolver problemas financieros sin enfrentar de inmediato la ejecución de la cláusula de vencimiento anticipado.
• Establece condiciones más justas y proporciona una oportunidad para evitar cargos e intereses moratorios excesivos.
• Protege la vivienda principal del prestatario, lo que garantiza que no se pierda la residencia habitual en caso de problemas financieros temporales.
• Fomenta la comunicación y la negociación entre el banco y el prestatario, lo que puede llevar a acuerdos para evitar el desahucio.

Preguntas frecuentes

1. ¿Cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca?

El tiempo que tarda un desahucio por impago de hipoteca puede variar, pero generalmente oscila entre 6 meses y 2 años, dependiendo de varios factores como la rapidez de los procedimientos judiciales y la respuesta del deudor.

¿Cuál es el proceso de desahucio por impago de hipoteca?

El proceso de desahucio por impago de hipoteca incluye varias etapas:

1. Notificación de impago: El banco envía una notificación formal al deudor informando sobre los pagos atrasados.
2. Requerimiento de pago: Si el impago persiste, el banco realiza un requerimiento de pago y puede intentar negociar una solución con el deudor.
3. Demanda judicial: Si no se llega a un acuerdo, el banco presenta una demanda judicial para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.
4. Resolución judicial: El juez evalúa el caso y puede dictar una orden de ejecución, que puede incluir el desahucio.
5. Subasta: La propiedad puede ser subastada para pagar la deuda pendiente.
6. Desahucio: Si el inmueble no se desocupa voluntariamente, se procede con el desahucio.

¿Cuántos meses de impago de hipoteca pueden llevar al desahucio?

En general, los bancos pueden iniciar el proceso de ejecución hipotecaria después de tres meses consecutivos de impago. Sin embargo, algunos bancos pueden esperar hasta seis meses antes de iniciar el procedimiento, dependiendo de sus políticas internas y de la negociación con el deudor.

¿Qué puedo hacer si no puedo pagar la hipoteca?

En España, si no puedes pagar la hipoteca, es fundamental actuar de inmediato. Comunícate con tu entidad financiera para explorar opciones como la reestructuración de la deuda, una refinanciación o un plan de pago temporal. También puedes considerar vender la propiedad para evitar un desahucio. El Código de Buenas Prácticas Bancarias puede ofrecerte medidas de alivio si te encuentras en situación de vulnerabilidad.

¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?

Si dejas de pagar la hipoteca, tu banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Esto puede resultar en el desahucio y la pérdida de tu hogar. Además, el impago afectará negativamente tu historial crediticio, dificultando futuras solicitudes de crédito. En algunos casos, podrías enfrentarte a una reclamación judicial por el saldo pendiente después de la venta del inmueble.

¿Puedo entregar la casa si no puedo pagar la hipoteca?

En España, puedes optar por la dación en pago, donde entregas la casa al banco para cancelar la deuda, pero esta opción no es automática y depende de la negociación con tu entidad financiera. El Real Decreto-Ley 6/2012 y la Ley 1/2013 establecen medidas para proteger a los deudores hipotecarios sin recursos, aunque es necesario cumplir ciertos requisitos.

¿Puedo dejar de pagar la hipoteca durante un tiempo?

Algunos bancos ofrecen opciones de moratoria o aplazamiento de pagos en situaciones de dificultades financieras temporales. Durante la crisis del COVID-19, se implementaron moratorias específicas para hipotecas. Consulta con tu entidad financiera para conocer las opciones disponibles y las condiciones aplicables. Recuerda que los intereses pueden seguir acumulándose durante el periodo de aplazamiento.

¿Cuáles son las consecuencias del impago de hipoteca?

Las consecuencias del impago de hipoteca en España incluyen la ejecución hipotecaria, que puede llevar al desahucio y la pérdida de tu hogar. Además, se verá afectado tu historial crediticio, lo que complicará la obtención de futuros préstamos. Podrías enfrentar demandas judiciales y responsabilidades por cualquier déficit entre el valor de la propiedad y la deuda pendiente.

La Ley establece algunas protecciones para deudores en situación de especial vulnerabilidad, pero es importante actuar rápidamente y buscar asesoramiento.

Conclusión:

La ley de crédito inmobiliario 5/2019, a través de la imposición de condiciones más estrictas para la ejecución de la cláusula de vencimiento anticipado, busca proporcionar a los prestatarios una mayor protección contra el desahucio en casos de dificultades financieras. 

Esta regulación tiene como objetivo evitar situaciones de pérdida de vivienda inmediata y permitir a los prestatarios tener la oportunidad de resolver sus problemas financieros antes de que se apliquen medidas drásticas. Esto brinda una mayor seguridad y estabilidad a los consumidores que buscan adquirir viviendas a través de préstamos hipotecarios en España.