Tener dos viviendas y muchas deudas plantea una preocupación lógica: ¿Qué puede ocurrir con esos inmuebles si ya no puedo atender todas mis obligaciones económicas con normalidad?
La respuesta no depende únicamente del número de propiedades.
Tener dos viviendas no impide por sí solo acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad y tampoco significa automáticamente que haya que perderlas. Sin embargo, no existe una regla general que garantice que ambas puedan conservarse.
Para conocer las alternativas es necesario analizar cada inmueble por separado: su valor, las hipotecas y otras cargas existentes, el porcentaje de propiedad, el uso de la vivienda, los ingresos que pueda generar y su peso real dentro del patrimonio.
También debe estudiarse la situación económica completa de la persona deudora antes de decidir qué estrategia puede resultar viable.
Índice de contenidos
Tener dos viviendas no impide por sí solo acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad
La existencia de patrimonio inmobiliario no excluye automáticamente a una persona del mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad.
El Texto Refundido de la Ley Concursal publicado en el BOE contempla en su artículo 495 la posibilidad de solicitar la exoneración del pasivo mediante un plan de pagos y sin liquidación de la masa activa.
Esto significa que la existencia de bienes no conduce necesariamente, por sí sola, a su liquidación.
No obstante, cuando existen una o varias viviendas, es especialmente importante determinar qué valor económico representan realmente dentro del patrimonio y cómo encajan en la solución que pueda plantearse.
Por ello, antes de iniciar el procedimiento debe estudiarse conjuntamente:
- El valor actual de cada vivienda.
- Las hipotecas pendientes.
- Los posibles embargos y otras cargas.
- El porcentaje de propiedad de cada inmueble.
- Si alguna constituye la vivienda habitual.
- El uso de la segunda vivienda.
- Los ingresos que pueda generar.
- El conjunto de las deudas.
- Los ingresos y gastos de la persona deudora.
- Su capacidad real de pago.
La situación debe analizarse de forma individualizada antes de determinar qué alternativas pueden resultar jurídicamente viables.
Cada vivienda debe analizarse por separado
Cuando una persona tiene dos viviendas, no debe darse por supuesto que ambas tendrán el mismo tratamiento.
Una vivienda valorada en 180.000 euros con una hipoteca pendiente de 170.000 euros presenta una situación patrimonial muy diferente a la de otra vivienda, también valorada en 180.000 euros, que se encuentre libre de cargas.
También es necesario distinguir qué función cumple cada inmueble.
Una de las propiedades puede ser la vivienda habitual, mientras que la otra puede ser una segunda residencia, una vivienda alquilada que genera ingresos, un inmueble heredado o una propiedad compartida con otras personas.
Por tanto, el número de viviendas no determina por sí solo la solución.
Lo importante es conocer la situación económica y jurídica de cada inmueble dentro del conjunto del patrimonio y de las deudas.
Qué hay que analizar de cada vivienda
Antes de estudiar si resulta posible conservar una o ambas propiedades, conviene obtener una imagen patrimonial precisa.
| Aspecto | Vivienda 1 | Vivienda 2 |
|---|---|---|
| Uso | Vivienda habitual | Segunda residencia, alquilada, heredada, etc. |
| Valor actual | Valor estimado de mercado | Valor estimado de mercado |
| Hipoteca pendiente | Capital pendiente | Capital pendiente o sin hipoteca |
| Otras cargas | Embargos u otras cargas | Embargos u otras cargas |
| Porcentaje de propiedad | Total o parcial | Total o parcial |
| Ingresos que genera | Normalmente ninguno | Puede generar rentas |
| Valor patrimonial real | Dependerá del valor y las cargas | Dependerá del valor y las cargas |
| Situación dentro del procedimiento | Análisis individual | Análisis individual |
Dos viviendas con un valor de mercado parecido pueden representar realidades patrimoniales completamente distintas.
Por eso, conocer únicamente el precio aproximado de los inmuebles no es suficiente.
El valor de mercado no es lo mismo que el valor patrimonial real
Este es uno de los aspectos que más pueden condicionar el análisis.
Supongamos una vivienda con un valor de mercado de 200.000 euros y una hipoteca pendiente de 185.000 euros.
Su situación es muy diferente a la de otro inmueble valorado también en 200.000 euros que se encuentre libre de cargas.
En ambos casos hablamos de una vivienda de 200.000 euros, pero el valor económico que representa dentro del patrimonio no es el mismo.
Por eso deben estudiarse conjuntamente el valor razonable del inmueble y las cargas que recaen sobre él.
Esta diferencia puede ser determinante al valorar las alternativas disponibles ante una situación de sobreendeudamiento.
¿Se puede conservar la vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad?
La legislación concursal contempla escenarios en los que la vivienda habitual no se realiza dentro de una exoneración mediante plan de pagos.
El artículo 495 del Texto Refundido de la Ley Concursal permite solicitar la exoneración con sujeción a un plan de pagos y sin liquidación de la masa activa.
Además, el artículo 497 establece que, aunque la duración general del plan de pagos es de tres años, será de cinco años cuando no se realice la vivienda habitual del deudor y, cuando corresponda, de su familia.
Esto no significa que cualquier persona pueda conservar automáticamente su vivienda habitual.
La viabilidad de esa opción dependerá de las circunstancias concretas del caso, del patrimonio, de las cargas existentes, de las deudas, de la capacidad económica y del plan que pueda plantearse dentro del procedimiento.
Por ello, si el objetivo prioritario es conservar la vivienda habitual, esta circunstancia debe analizarse antes de iniciar el procedimiento y formar parte de la estrategia desde el principio.
¿Qué ocurre con la segunda vivienda?
La existencia de una segunda vivienda requiere un análisis específico.
No es lo mismo que se trate de una segunda residencia sin cargas, de una vivienda con una hipoteca elevada, de un inmueble alquilado, de una propiedad heredada o de una vivienda de la que únicamente se posee un porcentaje.
Por ello, la posición de una segunda vivienda dentro del procedimiento no debe equipararse automáticamente a la de la vivienda habitual.
Su valor, sus cargas y su utilidad económica deben incorporarse al análisis global de la situación patrimonial.
Si la segunda vivienda está alquilada
El alquiler es relevante por dos razones.
Por un lado, existe un inmueble que forma parte del patrimonio. Por otro, ese inmueble genera una renta que también influye en la situación económica del deudor.
Ambos elementos deben tenerse en cuenta.
Si la segunda vivienda es heredada
Que un inmueble proceda de una herencia no hace que deje de formar parte del análisis patrimonial.
Será necesario comprobar, entre otros aspectos, qué porcentaje pertenece realmente al deudor y qué cargas pueden existir sobre la propiedad.
Si la vivienda pertenece también a otra persona
Una copropiedad tampoco puede analizarse como si el deudor fuese propietario del 100 % del inmueble.
Debe determinarse exactamente qué porcentaje de titularidad le corresponde y cuál es la situación jurídica y económica de esa participación.
Si existe un embargo
La existencia de un embargo no permite obtener una conclusión automática.
Habrá que conocer su origen, importe y situación, así como las restantes cargas existentes sobre el inmueble, para determinar cómo afecta al conjunto de la situación patrimonial.
¿Puedo vender una vivienda para intentar conservar la otra?
Puede ser una posibilidad en determinados casos, pero no debe darse por supuesto que sea siempre la solución adecuada.
Cuando existen dos inmuebles, conservar uno de ellos puede exigir estudiar qué decisiones pueden adoptarse respecto del otro.
Por ejemplo, puede analizarse si la realización de una de las propiedades permitiría reducir una parte significativa del endeudamiento y modificar la situación económica respecto de la vivienda que se pretende conservar.
Sin embargo, vender una vivienda antes de iniciar el procedimiento es una decisión patrimonial importante y puede modificar sustancialmente la situación del deudor.
Por ese motivo, no debería realizarse una operación de este tipo sin estudiar previamente sus consecuencias jurídicas y económicas.
La decisión tampoco debería depender únicamente del vínculo personal con cada inmueble.
Es necesario valorar qué efecto tendría conservar o transmitir cada propiedad sobre las deudas y cuál sería la situación económica resultante.
El plan de pagos puede ser una alternativa a la liquidación del patrimonio
Una de las cuestiones especialmente relevantes de la actual regulación concursal es la posibilidad de acceder a la exoneración mediante un plan de pagos sin liquidación previa de la masa activa.
Este mecanismo permite plantear una solución en la que deben valorarse conjuntamente la situación patrimonial, los recursos disponibles, las obligaciones pendientes y la capacidad económica del deudor.
Por tanto, no basta con querer conservar determinados bienes. La propuesta debe ser jurídicamente viable y económicamente sostenible dentro de la situación concreta de cada persona.
Esta es precisamente una de las razones por las que resulta especialmente importante realizar un estudio previo antes de adoptar decisiones sobre el patrimonio.
El estudio previo permite definir la estrategia antes de iniciar el procedimiento
Cuando existen dos viviendas, iniciar un procedimiento sin haber analizado previamente toda la situación económica, jurídica y patrimonial puede generar consecuencias que podrían haberse previsto desde el principio.
En Atalanta y Abogadas realizamos un estudio global antes de iniciar el procedimiento.
No analizamos únicamente el importe de las deudas o el valor de los inmuebles de forma aislada. Estudiamos el conjunto de la situación:
- Patrimonio.
- Hipotecas y otras cargas.
- Ingresos y gastos.
- Naturaleza de las deudas.
- Capacidad real de pago.
- Situación de cada inmueble.
- Posibles escenarios dentro del procedimiento.
Nuestra experiencia como abogadas y Administradoras Concursales aporta además una perspectiva específica del procedimiento concursal.
Esta experiencia permite analizar previamente el expediente teniendo en cuenta no solo la posición jurídica de la persona deudora, sino también los aspectos patrimoniales y económicos que pueden resultar relevantes durante su tramitación.
El objetivo del estudio previo es detectar posibles dificultades, conocer las alternativas disponibles y establecer una hoja de ruta antes de tomar decisiones patrimoniales importantes.
No se trata de garantizar un resultado, sino de iniciar el procedimiento conociendo los posibles escenarios y con una estrategia jurídicamente fundamentada.
Preguntas frecuentes sobre tener dos viviendas y acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad
¿Tener dos viviendas impide acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad?
No. Tener dos viviendas no impide por sí solo acceder al mecanismo de Segunda Oportunidad.
La existencia de patrimonio inmobiliario deberá analizarse junto con las deudas, las cargas, los ingresos y el resto de circunstancias del deudor.
Si quieres ampliar información sobre el procedimiento, puedes consultar también las preguntas frecuentes sobre la Ley de Segunda Oportunidad.
¿Puedo conservar las dos viviendas?
No existe una respuesta general aplicable a todos los casos.
Será necesario determinar el valor patrimonial de cada inmueble, las cargas existentes, la situación económica del deudor y la viabilidad de las distintas alternativas dentro del procedimiento.
¿Puedo conservar mi vivienda habitual?
La legislación concursal contempla la posibilidad de una exoneración mediante plan de pagos sin liquidación de la masa activa y regula expresamente el supuesto en el que no se realiza la vivienda habitual.
Esto no garantiza su conservación en todos los casos, por lo que debe estudiarse individualmente.
¿Puedo conservar una vivienda y vender la otra?
Puede ser una alternativa en determinados casos, pero debe analizarse qué efecto tendría la operación sobre el patrimonio, las deudas y el procedimiento antes de adoptar la decisión.
¿Qué ocurre si la segunda vivienda está alquilada?
Además del valor del inmueble como activo patrimonial, deben tenerse en cuenta las rentas que genera y su incidencia sobre la situación económica del deudor.
¿Qué ocurre si una de las viviendas tiene un embargo?
Será necesario conocer el origen y el importe del embargo y las demás cargas existentes para determinar la situación económica y jurídica real del inmueble.
¿Qué ocurre si la vivienda es de dos propietarios?
Debe analizarse la participación que corresponda al deudor.
Ser propietario de una parte de un inmueble no equivale a ser titular de la totalidad.
¿Una vivienda heredada también debe incluirse en el estudio?
Sí, si forma parte del patrimonio del deudor.
También será necesario determinar qué porcentaje de propiedad le corresponde y cuál es la situación jurídica y económica del inmueble.
¿Debo vender una vivienda antes de solicitar la Ley de Segunda Oportunidad?
No debería adoptarse una decisión patrimonial de esta importancia sin estudiar previamente sus consecuencias.
Una venta puede modificar sustancialmente la situación patrimonial que posteriormente se analizará dentro del procedimiento.
¿Tener dos viviendas hace más complejo el procedimiento?
La existencia de varios inmuebles exige un análisis patrimonial más detallado, pero no impide por sí sola valorar la Ley de Segunda Oportunidad como posible solución al sobreendeudamiento.
¿Tendré Administrador Concursal?
La intervención de la Administración Concursal dependerá de las características y de la tramitación concreta del procedimiento.
Cuando exista nombramiento, la Administración Concursal actúa como un profesional independiente del deudor y de los acreedores y desarrolla las funciones que legalmente correspondan dentro del procedimiento.
La experiencia de las profesionales de Atalanta y Abogadas como Administradoras Concursales permite preparar previamente el expediente teniendo también presente la perspectiva desde la que posteriormente puede analizarse la situación patrimonial.
Tener dos viviendas y deudas exige estudiar el patrimonio antes de decidir
Tener dos viviendas y muchas deudas no significa automáticamente tener que perderlas, pero tampoco permite asegurar que puedan conservarse.
La vivienda habitual, una segunda residencia, un inmueble alquilado, una vivienda heredada o una propiedad compartida pueden presentar situaciones jurídicas y económicas completamente diferentes.
Por ello, antes de iniciar una Ley de Segunda Oportunidad o tomar decisiones como vender uno de los inmuebles, resulta fundamental conocer:
qué patrimonio existe, qué valor económico representa realmente, qué cargas soporta, qué deudas deben afrontarse y qué capacidad de pago tiene la persona.
En Atalanta y Abogadas realizamos un estudio de viabilidad previo para analizar la situación patrimonial y las posibles alternativas antes de iniciar el procedimiento.
El objetivo es comenzar con una hoja de ruta definida, conocer desde el principio los posibles escenarios y evitar decisiones patrimoniales que puedan condicionar posteriormente el procedimiento.es escenarios y evitar decisiones patrimoniales que puedan condicionar posteriormente el procedimiento.
